версия для печати

Что такое ипотека и как минимизировать её риски?

В связи с большим количеством обращений по вопросам невозможности исполнения ранее принятых на себя кредитных обязательств в виде ипотечного займа, а также об оказании содействия в реструктуризации долга, возникла необходимость в разработке так называемого алгоритма действий («дорожной карты») для граждан в случае утраты по каким-либо причинам возможности исполнять эти долговые обязательства.

Необходимо начать с ответа на вопрос: Что такое ипотека?

Ипотека – это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование. Ипотечный кредит в данном случае может быть предоставлен заёмщику, который передал в залог недвижимость. Именно ипотечный кредит рассматривается составной частью системы ипотеки. В том случае, если заёмщик получает в банке ипотечный кредит для осуществления покупки недвижимой собственности, то эта собственность и переходит в ипотеку, то есть банку в залог, как гарантия погашения взятых на себя заёмщиком финансовых обязательств. Ипотекой может выступать и залог недвижимости, которая уже имеется в собственности заёмщика, при этом заёмщик может получить средства, которые ему необходимы для решения собственных целей, не связанных с приобретением имущества. В силу достаточно крупного займа клиенту необходимо обозначить цель кредитования, чтобы банк мог контролировать расход средств, что является для него дополнительным фактором снятия кредитных рисков. В том случае, если происходят просрочки в погашении обязательств, то банк имеет преимущественное право на удовлетворение собственных требований и возможных финансовых издержек.

Самый распространённый в России вариант использования ипотеки – это покупка квартиры в кредит, когда, как правило, закладывается вновь покупаемое жильё.

Основные «плюсы» ипотеки:

  1. приобретённая квартира становится собственностью заёмщика ипотечного кредита;
  2. банком чётко фиксируются ежемесячные платежи, не зависящие от изменений на рынке недвижимости;
  3. возможность погасить кредит досрочно, что снизить размеры переплаты.

Основные «минусы» ипотеки:

  1. вероятность снижения или утраты кредитоспособности заёмщика (например, в виду потери трудоспособности);
  2. наличие переплаты, связанной с выплатой банковских процентов. Переплата может достигать и даже превышать стоимости самой квартиры. Кроме того, существует риск резкого спада цен на жильё. Если заёмщик приобретает дорогое жильё, а потом происходит снижение цен, то заёмщик, очевидно, переплачивает за приобретённое жильё;
  3. наличие штрафов в случае несвоевременного внесения ежемесячных платежей. Если заёмщик не выплачивает взносы в течение длительного времени и не объясняет причины неуплаты банку, то существует вероятность изъятия квартиры с последующим выселением из неё. Что делать, если у заёмщика нет возможности выплачивать ипотечный кредит?

Самое простое и разумное, что можно предпринять в данной ситуации – это в письменной форме сообщить о своих трудностях банку. Заёмщику более выгодно сообщить о сложившейся ситуации ещё до формирования просроченной задолженности. При этом необходимо иметь в виду, что обязательно нужно предъявить документальное подтверждение причин, по которым не имеется возможности выплачивать кредит. Документальными подтверждениями могут служить: трудовая книжка с отметкой об увольнении; медицинская справка (заключение), где указаны проблемы со здоровьем; справка из центра занятости о постановке на учёт в качестве безработного; справка с места работы о снижении заработной платы и иные.

Чаще всего банки идут навстречу должникам. Банку удобнее и выгоднее получать в течение многих лет выплаты, чем иметь проблемы с реализацией имущества и терять проценты по оставшейся сумме долга.

Какими могут быть уступки со стороны банка?

Например, отсрочка платежа, приостановление платежей в срок 2-3 месяца, приостановление начисления процентов за просрочку, пересчёт схемы платежей, увеличение срока кредита и снижение размера ежемесячных платежей.

В случае возникновения условий, при которых будет существенно снижена кредитоспособность заёмщика или произойдет полная утрата его трудоспособности, что не позволит в полном объёме вносить ежемесячные платежи, то банк в дальнейшем сможет обратиться с заявлением в суд о реализации заложенного имущества, а новый собственник, в свою очередь, с иском о выселении. Чтобы избежать указанной ситуации, возможным путём решения для заёмщика будет реализация с согласия банка квартиры, погашение кредита и приобретение на оставшиеся средства другого жилого помещения (меньшей площади, в другом районе). Если вовремя этого не сделать, и ждать реализации квартиры на основании решения суда, то существует угроза потерять и недвижимость, и деньги, вносимые и как первоначальный взнос, и как ежемесячные платежи, ибо средства, полученные от реализации квартиры, идут на погашение не только основного долга, но и штрафов и пени, возникших в связи с неисполнением обязательства. То есть, чем быстрее будет реализовано имущество, тем больше денег вернётся заёмщику.

На практике очень многое зависит от ситуации каждого конкретного заёмщика, но в любом случае не следует избегать контактов с банком или ввязываться в новый сомнительный кредит.

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Внимание!

Статистика

Ненудные советы

Перейти в раздел

Родителям о детях

В этом разделе мы будем делиться с вами опытом родителей в непростом деле воспитания своих детей

Перейти в раздел

Developed by JoomVision.com